二房东赚钱吗

作者: 王小哼 来源: 财经早餐 分类: 赚钱方法 发布时间: 2019-10-28 21:47

二房东赚钱吗

初来乍到上海的时候,小王才知道二房东的存在。

他租住的单间原本是一套两室两厅,硬生生被割裂成了四个房间:其中一间由客厅改造而成,阳台则被改造成了卫生间+厨房,号称“朝南一室户”;另外一间则是由餐厅改造而成,直接把厨房圈入了房间的范围。

“丧心病狂”地利用一切空间谋取利益,是小王对二房东的初印象。

这些二房东不仅有组织地抬高了小区的平均租金,向租客收取的电费也要1块/度,更神奇的是,二房东的电表转起来也非常快,开一晚上空调就要二十度电,夏天一个月的电费都要好几百。

二房东靠着种种“增收”手段,自然能达到赚钱的最终目的——在这个周围都是园区的小区,2015年要是能租下三四套毛坯改造成出租房,一年挣个小十万不在话下。

他们只能租下三四套而不是三四十套,除了对风险的考虑,最重要的一点自然是因为投入的现金有限。如果本金足够,他们或许也愿意多租下几套,赚更多的钱。

奇怪的是,个人做二房东似乎都能赚钱,但是本金更为充足的机构做二房东,却都在亏损的路上越走越远。

“被逼”上市的青客

比如说最近计划去美国IPO的青客公寓。

10月7日,青客公寓向美国证监会递交了招股说明书,抢在行业竞争者自如和蛋壳之前,成为国内第一家披露招股书的长租公寓公司。

从实际数据来看,青客公寓此次赴美IPO,主要因素还是在于连年扩张和亏损导致的公司资金吃紧。

招股书显示,青客公寓2017年营业净收入5.23亿元,亏损2.45亿元;2018年净收入8.90亿元,亏损5亿元;在2019年6月30日为止的9个月时间内,净收入为8.98亿元,亏损3.73亿元。

虽然截至2019年6月底,青客公寓的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,但是,按照之前的亏损情况来看,这些钱恐怕不够填补青客公寓未来一年的亏损。

此外,青客公寓总资产20.3亿元,总负债高达27亿元,已达到“资不抵债”,资金压力可见一斑。

当二房东自然是为了赚钱,怎么青客还在连年亏损呢?

和个人不同,机构要想占领市场,就得不断砸进资金盘下大量房源,形成规模和品牌效应。

大量的房源意味着持续不断的资金投入,公开资料显示,2012年,青客公寓成立当年获得纽信创投的天使投资;两年后,达晨投了A轮1000万美元;2015年,赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。

至此,青客公寓股权融资累计超过1亿美元。

但是赚钱要比融资来得难,扭亏为盈似乎也遥遥无期。

目前,青客公寓主要营收来自租赁服务,占到总营收近90%,但实际上,青客公寓租金利差连装修费都赚不回来。

以2019年6月为止的9个月,青客公寓每个房间平均月租金1149元,折扣后1075元,折扣后利差为20%;照此计算,青客公寓每间房能获得的价差还不到290元。

但青客公寓目前每间房平均装修费用为14747元,也就是说,这还没有算上装修折旧和租房空置的可能。每间房需要近5年时间才能收回装修成本,

以此来看,占青客总营收近90%的租赁业务要想走上良性循环,实现盈利,似乎遥遥无期。

倔强的WeWork

再说最近水深火热的WeWork,这个很难与二房东本质脱离的“科技企业”,不仅撤回了招股书、换掉了管理团队,还有报道称,如果没有新的融资,WeWork的资金即将于下月耗尽。

也许下个月并不是WeWork的最后期限,但是这个曾经被软银创始人孙正义引以为豪的企业,也陷入了要么融资、要么面临“绝路”的境地。

WeWork近年疯狂跑马圈地,在2018亏损了19亿美元,在今年上半年烧掉了23.6亿美元现金。

现金流也从2017年的负12亿美金变成了2018年的负22亿美金。

截至6月30日,WeWork的账户上还拥有25亿美元现金。然而根据《华尔街日报》估算,按目前每季度约7亿美元的现金消耗率,在2020季度第一季度,WeWork就会出现资金短缺。

此外,10月10日,福布斯官网的一篇报道将WeWork的最新估值定为28亿美元。而在2019年年初,它的估值高达470亿美元。

即便是资金短缺,WeWork也坚持认为,如果它越大,它最终创造的利润也就越大。

它在招股说明书中这样写:

“我们在一个特定城市战略性地聚集地点越多,我们的社区就越大,越有活力,这种集群效应,可以提高我们产品的品牌知名度,使我们能够实现规模经济,从而推动我们全球平台的货币化程度更高。”

这无疑是有可能的,如果WeWork能用它的软硬件留住用户,让他们产生依赖性,那么WeWork的获客成本会降低,每个用户带来的价值也将带来充沛的收益。

但是,这是假设资本是无限充沛的。

换句话说,WeWork的愿景,其实需要WeWork变得更大。这意味着:为了现金表现更好而放慢增长,WeWork更加无法实现。

也就是说,即便融资成功,WeWork想要实现持续盈利仍然要走过漫长的路途。

“为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”摩根士丹利对于WeWork的评论具有深刻的内涵,如果全球明年经济形势出现上升,WeWork有可能在盈利方面取得进展。

然而,这并不能改变这家共享办公企业的本质:承担长期租赁义务,然后以1-2年的期限转租出去,租期的时间差也使其更加容易受到经济衰退和房地产价格下跌的影响。

二房东的困局

三年过去,小王曾经居住的小区房价已经涨了又涨,那些与房东签了长期租赁合同的二房东都喜上眉梢,却也偶尔懊恼当初没有再多签下几套。

反观青客、WeWork等陷入“盈利困境”的二房东,不知道他们是否也在懊恼,当初签下的租赁合同,有点太多了。

文/王小哼

原文标题:二房东,到底赚不赚钱?

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